¿Es necesario realizar un estudio de viabilidad antes de abordar un proyecto arquitectónico?
Antes de dibujar una simple línea en el plano de un proyecto de construcción, reforma o rehabilitación es necesario realizar un estudio de viabilidad en arquitectura.
Y, aunque se trata de una práctica común y un servicio que ofrecen la mayoría de estudios de arquitectura en la actualidad, sigue habiendo muchos clientes que no tienen muy claro en qué consiste exactamente o si es obligatorio por ley.
Este análisis previo no es un simple trámite, sino una herramienta estratégica que permite anticipar problemas, optimizar recursos y tomar decisiones con criterio técnico antes de comenzar una inversión tan significativa. Pero en todo caso, a continuación te lo explico con más detalle para que sepas cómo es un estudio de viabilidad en arquitectura y por qué resulta realmente importante.
¿Qué es exactamente un estudio de viabilidad en arquitectura?
Un estudio de viabilidad es un documento técnico que evalúa si un proyecto arquitectónico (nueva construcción, reforma o rehabilitación) puede llevarse a cabo en unas condiciones determinadas, teniendo en cuenta factores urbanísticos, económicos, técnicos y normativos.
En otras palabras, actúa como una verificación previa del proyecto: analiza el terreno o el inmueble, estudia la normativa aplicable, valora las posibilidades edificatorias y los condicionantes que pueden influir en el desarrollo de la obra.
Su objetivo es claro: determinar si la idea inicial del cliente es factible y, en caso contrario, proponer alternativas realistas.
¿Es obligatorio por ley o solo aconsejable?
Desde un punto de vista legal, el estudio de viabilidad en arquitectura no suele ser obligatorio como sí lo son otros trámites burocráticos o administrativos como la licencia de obra o de actividad.
La normativa urbanística en España, regulada principalmente mediante leyes autonómicas y planeamientos municipales, no exige de forma generalizada la presentación de este estudio como requisito formal. Sin embargo, su contenido sí está implícitamente integrado en fases posteriores, como el anteproyecto o el proyecto básico, donde ya se deben justificar aspectos normativos y técnicos.
Por tanto, aunque no sea un documento exigido por ley en todos los casos, su realización es altamente recomendable tanto para valorar la viabilidad de un proyecto como para después llevarlo a cabo.
Prescindir de él puede convertir el desarrollo de la obra en una especie de travesía a ciegas, con el riesgo de encontrar limitaciones legales, sobrecostes o incluso la imposibilidad de ejecutarla.
¿De qué partes principales consta este estudio?
Un estudio de viabilidad en arquitectura aborda múltiples dimensiones:
1.- Análisis urbanístico:
Lo primero que se debe verificar es qué se puede construir según la normativa y el planteamiento vigente: uso permitido, ocupación máxima, edificabilidad, alturas, retranqueos o protección patrimonial.
Igualmente es el momento de hacer ciertas comprobaciones relacionadas con la situación registral y verificar quién es el propietario real del terreno/inmueble, si está libre de embargos o limitaciones y si está inmerso en ningún litigio.
2.- Análisis técnico:
En esta parte se evalúan aspectos como la topografía, la existencia de servidumbres, los accesos a la parcela o al inmueble, la orientación del edificio en caso de reforma, la detección de infraestructuras como antenas, saneamientos, canalizaciones…
En caso de duda, puede ser recomendable realizar un estudio geotécnico para determinar si existen elementos que interfieran con el proyecto.
3.- Análisis económico:
Esta parte del estudio de viabilidad en arquitectura está orientado a valorar los costes de ejecución y la viabilidad financiera teniendo también en cuenta aspectos como los gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad, tasas urbanísticas…
A esto se suma la revisión normativa, que garantiza el cumplimiento de códigos como el Código Técnico de la Edificación.
Conclusión
Estas son las partes de las que consta un estudio de viabilidad en arquitectura de forma muy resumida y simplificada.
Con lo que debes quedarte es que no es un estudio legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable ya que, además, permitirá contar con mucha información que se necesitará posteriormente a lo largo del proyecto, funcionando como un mapa detallado que evita sorpresas y permite que todo se desarrolle con bases sólidas y realistas.
Y también debes recordar que mi estudio, Miguel Ángel Calvo Arquitecto, es uno de los despachos de arquitectura en Barcelona en los que realizamos este estudio previo de viabilidad tan útil para abordar un proyecto de arquitectura, reforma o rehabilitación.